Connaissez-vous l’expression «le site, le site, le site»?

Traduite de l’expression anglaise «location, location, location »,  cette phrase est utilisée fréquemment par de nombreux courtiers immobiliers, si bien que monsieur et madame Tout-le-Monde la comprennent très bien. Rappelons-nous que la localisation d’un bien immobilier détermine la valeur que celui-ci peu atteindre, régit la vitesse de son délai de vente et définit l’engouement que ce bien peut engendrer pour des acheteurs.

Combien de fois avons-nous vu une propriété impeccable à un prix raisonnable dans l’impossibilité de se vendre et une autre où l’on pourrait mettre le feu, tout de même se vendre en un clin d’oeil? La raison? Le site.

Trop souvent nous entendons des acheteurs, des vendeurs ou même certains gérants d’estrade du dimanche donner leur opinion sur la valeur d’un bien immobilier. L’évaluation d’une propriété n’est pas aussi simple que l’addition de 2 et 2 font 4. Au final, c’est l’acheteur qui dicte la vraie valeur du bien en signant l’offre d’achat.

Un 2x4 en bois demeure un 2x4. Ce que nous voulons dire ici est simple:  la construction d’une propriété, qu’elle soit à St-Sauveur,  à Montréal, à Gaspé ou à Trois-Rivières, engendre essentiellement le même coût de construction. Le matériel et la main d’oeuvre demeurent généralement similaires d’une ville à l’autre. En revanche, le terrain, lui, a un impact direct sur la valeur finale du bien immobilier. La maison qui coûtait 500,000$ à sa sortie de l’usine aura une valeur différente lorsqu’elle sera déposée sur un site de grande ou de moindre valeur.

La construction d’une maison d’un million de dollars au beau milieu d’une forêt perdue dans une municipalité où il ne se vend pratiquement pas de maisons à un million a des chances de réussite limitées. On aura beau dire que cette maison aura coûté 1 million à construire, il n’est pas évident que le vendeur y retrouvera son argent. À l’inverse, la maison construite sur un site comme un bord de l’eau ou encore une municipalité en vogue facilite certainement notre travail et le vendeur en sortira fort gagnant!

Récemment, un client insatisfait les services offerts par sa courtière nous a contacté pour nous offrir la possibilité de poursuivre la mise en marché de sa propriété. Connaissant très bien la courtière impliquée dans cette mise en vente, il nous apparaissait évident qu’elle n’était probablement pas le problème. Après avoir discuté avec le propriétaire-vendeur, force nous à été de constater qu’au-delà du coût de construction de près d’un million de la propriété, c’est la localisation qui minait considérablement ses chances de vendre même près de ce prix. Même chose pour un autre client: il possède un condominium pour lequel la municipalité accorde une valeur pour fin de taxation à 1,4 million et la banque lui accorde une valeur de 1,8 million. Le prix demandé aujourd’hui est de 1,1 million  et n’a pas encore trouvé preneur en raison de la localisation de l’immeuble, et ce, même si ce condominium avait coûté 1 million à ses propriétaires 15 ans plus tôt. Il est donc à comprendre dans ces situations que l’évaluation écrite par un courtier immobilier ou d’un évaluateur agréé est une hypothèse théorique et que c’est le marché qui dicte le prix final. Retenez aussi que ce n’est pas à l’acheteur de payer les objectifs financiers du vendeur sous prétexte qu’il a besoin d’un quelconque montant pour acheter sa prochaine propriété ou encore pour prendre sa retraite!

Des sites comme un bord de l’eau, un sommet de montagne, un «Ski-in/Ski-out» ou le bord d’un terrain de golf sont favorables. Une propriété unifamiliale près d’une école primaire ou secondaire a aussi une valeur inestimable pour certains acheteurs comme des parents soucieux d’offrir à leurs enfants du temps en famille et des activités sportives au lieu du temps passé en transports scolaires! Dans le même ordre d’idées, pour certains, l’accès à une autoroute qui permet le déplacement rapide jusqu’au travail est un avantage au détriment du bruit que celle-ci peut produire.

Enfin, la valeur du chalet en bordure de la pente de ski à St-Sauveur est clairement différente que s’il se trouve à Tremblant ou Whistler, comme celui du bord de l’eau sans bateau moteur à Morin-Heights est différente de celui au Lac de l’Achigan!

Rappelez-vous qu’il y a un acheteur pour tout, mais que la localisation détermine en tout premier lieu la valeur!